Stambeni krediti, prst na čelo >

Igra valuta i kamata

U zemlji gde je mnogo beskućnika a malo kapitala kao dar s neba dočekan je novi bankarski proizvod – stambeni zajam sa kamatom od 4,75 odsto godišnje. Kako potez HVB banke ocenjuju konkurenti i na šta upozorava Narodna banka

Redovi u bankama ko u stara "dobra" vremena. Razlog isti – kamata. Samo onda visoka, a sada niska; onda trka za većom zaradom, sada za manjim troškom. U redovima su onda stajali i sada opet stoje oni koji još veruju da u ekonomiji ima čarobnog štapića (što bio rekao Boža Đelić) i besplatnog ručka (kako reče Radovan Jelašić).

Ali, ko mari za takva upozorenja, jer posle mnogo godina kreditnog posta u Srbiji ljudi su se uželeli starih dobrih zajmova. Naročito jeftinih kredita. I kad je HVB banka (inače, prva strana banka koja je došla u Srbiju posle demokratskih promena 2000. godine) izašla na tržište sa novim bankarskim proizvodom – jeftinim stambenim kreditom, narod je navalio kao da se deli džabe. Suvonjavi mladić manirom hladokrvnog bankarskog činovnika prošlog petka u pretrpanim prostorijama HVB-a u beogradskoj Rajićevoj ulici strpljivo je satima svakom zainteresovanom klijentu objašnjavao da taj novi bankarski proizvod nije deficitarna roba i da ga može kupiti svako ko poželi, pod uslovom da je kreditno sposoban i da ima dovoljno para. Taj uslov "da ima dovoljno para" malo ko je čuo jer svako ko je ovih dana hrlio u HVB banku želeo je da čuje isključivo onaj bajkoviti deo ponude, primamljivu cenu kapitala (kamata) – samo 4,75 odsto na godinu. Opštoj euforiji jeftinog stambenog kredita podlegli su prvog dana i neki zvaničnici Vlade, tvrdeći iz Beča kako je to još jedan dokaz uspešnosti njihove ekonomske politike. Istina, dva dana kasnije ministar finansija (koga je menadžment HVB banke na vreme upoznao sa novim bankarskim proizvodom) priznao je da u Srbiji nema monetarne bajke i da svako ko uzima kredit mora prethodno da pročita "Fajnenšel tajms" ili da na internetu potraži Blumbergova finansijska tržišta kako bi se upoznao sa kretanjem svetskih valuta na međunarodnom tržištu kapitala.

Ministrova sugestija usledila je tek pošto je Narodna banka Srbije odlučila da javno upozori kako brzopleta kupovina novog bankarskog proizvoda može kupcu da donese najblaže rečeno glavobolju, a u goroj varijanti i štetu. Zato je u obraćanju naciji guverner Radovan Jelašić skrenuo pažnju: "Povodom najave HVB banke da će i u Srbiji odobravati dugoročne stambene kredite sa efektivnom kamatnom stopom od 4,75 odsto na godišnjem nivou, Narodna banka Srbije konstatuje da se tim kreditima uvodi jedan nov proizvod na naše bankarsko tržište, budući da su oni, za razliku od većine stambenih kredita koje nude druge banke, vezani za švajcarski franak. Takvi krediti, inače, postali su, u poslednje vreme, popularni u zemljama centralne i istočne Evrope zbog znatno nižih kamatnih stopa u Švajcarskoj, a na bazi niže inflacije i eskontne stope tamošnje centralne banke. U našim uslovima, s obzirom na to da je evro reperna valuta za kretanje kursa dinara, Narodna banka upozorava da, uz povoljnu efektivnu kamatnu stopu od 4,75 odsto, treba imati u vidu da se krediti vezani za švajcarski franak ne mogu porediti sa sličnim stambenim kreditima čija je osnova kretanje kursa evra. Pošto se kurs dinara utvrđuje prema evru, krediti u švajcarskim francima podrazumevaju veći nivo rizika, što se ispoljava i u nižoj kamatnoj stopi..."

Posle ovakvo hladnog tuša, ekonomski dobro "potkovana" koleginica iz jedne beogradske redakcije nije sebi mogla da oprosti naivnost što je "na zicer" poverovala ministru finansija i iz Rajfajzen banke prenela ušteđevinu u HVB kako bi među prvima podigla jeftin stambeni kredit. Kad je marketinško klupko smišljeno u HVB banci počelo da se odmotava u stručnim krugovima i javnosti, ispalo je da je "kvaka" u "švajcarcu". Ovde je namerno korišćen izraz "kvaka", a ne "problem" jer švajcarski franak je dobra valuta koja će, prema procenama monetarnih stručnjaka, narednih godina samo jačati. Dakle, ako bi neko ko prima platu u dinarima želeo da štedi na srednji rok, najbolje je da štedi u švajcarskim francima. Ali, nije dobro da se zadužuje, odnosno da uzima zajmove, u "švajcarcima" ako prima platu i otplaćuje ratu kredita u dinarima. I u tome je ceo štos.

OPREZ: B. Đelić,...

Prema dostupnim podacima Narodne banke Srbije, u protekle dve i po godine evro je jačao u odnosu na švajcarski franak. Tako je, na primer, 31. decembra 2002. godine za jedan evro moglo da se kupi 1,46 franaka, a 31. decembra 2004. godine za jedan evro dobijalo se 1,54 franka. Situacija se, međutim, menja i na međunarodnom finansijskom tržištu procenjuje se da će franak narednih pet do deset godina samo jačati u odnosu na evropsku valutu evro i američki dolar. Te procene zasnivaju se na dve pretpostavke. Prva je da će i evro i dolar slabiti u međusobnom trgovinskom obračunu Evropske unije i Sjedinjenih Američkih Država što će izazvati pojeftinjenje robe da bi se povećala konkurentnost, odnosno da bi porastao izvoz. Druga pretpostavka je da će se politička nestabilnost u Evropskoj uniji započeta neusvajanjem Ustava nastaviti i preneti na valutu, evro. Franak kao valuta i Švajcarska kao privreda nemaju tih problema i valuta franak počeće da raste, a onaj ko ga zajmi plaćaće nisku kamatu. Ali će oni poput građana Srbije koji platu primaju u dinarima upasti u rizik da niska cena (kamata) kapitala (kredita) u francima bude anulirana rastom franka u odnosu na dinar. Pa kad neko uzme kredit u nacionalnoj valuti (na primer, u dinarima) koji se indeksira prema kretanju vrednosti švajcarskog franka, onda će mu svakog meseca trebati više dinara da pokrije mesečnu ratu kredita koja se obračunava u francima. Ta "kletva" zadesila je i Srbe, ali oni mogu da se teše da nisu jedini na takvoj muci jer su jeftini "švajcarski krediti" preplavili centralnu i istočnu Evropu. Stručnjaci HVB banke, koja inače posluje na tom prostoru (a i šire), jeftino su na tržištu kapitala kupili izvesnu sumu švajcarskih franaka i odlučili da ih, uz pristojnu maržu (bankarsku zaradu), po kamatnoj stopi od 4,75 odsto na godišnjem nivou, ponude građanima Srbije.

...V. Čupić,...

"Građani sami moraju da procene šta im je bolje", kaže za "Vreme" Boško Kostić, direktor Rajfajzen banke, i dodaje: "Istina, ovi stambeni krediti sa švajcarskim francima deluju atraktivno, ali nose veći rizik. Na svetskim finansijskim tržištima krediti na bazi japanskog jena imaju još nižu kamatu, ali je i rizik veći zbog velikih oscilacija vrednosti te valute. Najbolje je kad se uzima kredit da se veže za valutu u kojoj se prima plata. Nažalost, mi u Srbiji nemamo ni tržište ni propise. Propisi se, koliko vidim, pripremaju i donose, ali najviše nam fali kapital. A kapitala nema zbog političke nestabilnosti. S obzirom na to da u Srbiji ne postoji tržište, dobro je što se oglasila centralna banka. Inače, da postoji finansijsko tržište, centralna banka ne bi trebalo da se meša u ponudu i potražnju bankarskih proizvoda."

Inače, povodom "slučaja švajcarac", Narodna banka Srbije najavila je da će u novembru otvoriti poseban informativni centar u kome će građani moći da dobiju sva neophodna objašnjenja i upozorenja u pogledu eventualnih rizika vezanih za određenu kreditnu ponudu i obaveza koje njome preuzimaju.

...B. Kostić

Vladimir Čupić, član borda direktora Hipo Alpe Adria banke, kaže za "Vreme" da Narodna banka Srbije ima obavezu da skrene pažnju građanima kod zaduživanja i prognozira da će uskoro početi da se formiraju specijalizovane agencije za savetovanje građana pri uzimanju kredita. To je logika biznisa i tržišta, novi bankarski proizvod stvara nove potrebe i institucije. Argument za formiranje takvih institucija je, smatra Čupić, prava konfuzija nastala kad je HVB banka ponudila nov bankarski proizvod. Tržište je željno svih vrsta bankarskih proizvoda i zato je potrebna edukacija građana, smatra Čupić.

Za ekonomske analitičare i berzanske stručnjake, ali i za obične građane koji bi da kupe stan na kredit ključno je pitanje da li će konkurencija, odnosno ostale banke u Srbiji, prihvatiti bačenu rukavicu HVB banke. U pojedinim medijima prilično slobodno i neodgovorno može se pročitati sledeći stav: "Konkurencija obara kamate, tako bi se ukratko moglo opisati trenutno stanje u ponudi stambenih kredita jer sve više banaka planira da smanji kamatne stope. Nakon što je HVB banka ponudila građanima trenutno najpovoljniji kredit na tržištu, sa efektivnom kamatnom stopom od 4,75 odsto i nominalnom kamatom od 4,45 odsto na godišnjem nivou, neke banke koje su do sada odobravale stambene kredite smanjile su postojeće kamate."

Bankari, međutim, ne dele optimizam tabloida. "Smatram da je ulazak HVB banke sa novim proizvodom zapravo borba za osvajanje većeg udela na tržištu, a ne jurenje profita. Srbija je i dalje visokorizična zemlja. Pitanje koje se sada postavlja jeste šta će se dogoditi na tržištu. Mislim da treba sačekati par meseci. Ako se još jedna ili dve banke pojave sa sličnim ili istim proizvodom kao HVB banka, onda je tržište trajno destabilizovano i kamate na dugoročne stambene kredite moraju da idu nadole. Ako HVB počne da se muči sa ovim proizvodom i da od klijenata, na primer, počne da traži dodatne garancije, onda će dugoročni stambeni krediti na bazi švajcarskog franka biti neuspešan eksperiment. Moja je procena da su u ovom trenutku šanse pola-pola", kaže Vladimir Čupić.

Narodna banka Srbije i guverner Radovan Jelašić izražavaju (u već citiranom saopštenju za javnost) očekivanje da će poslovne banke čiji su stambeni krediti vezani za evro reagovati na izazov HVB banke dodatnim smanjenjem kamata, kao tržišnim odgovorom na pojavu novog tržišta kredita. A zatim, NBS naglašava ono što je san svakog građanina Srbije: "Narodna banka ističe da bi se sa povećanjem ponude bankarskih proizvoda u dinarima u odnosu na kredite vezane za stranu valutu znatno povećala sigurnost dužnika."


 

Refinansiranje kredita

Pojava novog bankarskog proizvoda koji je promovisao HVB otvorila je i neke nove dosad nekorišćene modele upravljanja stambenim kreditima. Reč je, naime, o takozvanom refinansiranju kredita. Prevedeno na običan jezik to znači sledeće: da klijent u "banci A" može sada da uzme novouvedeni stambeni kredit sa 4,75 odsto godišnje kamate i otplati "banci B" stambeni kredit koji je uzeo pre 12 meseci pod nepovoljnijim uslovima, recimo sa 7,85 odsto godišnje kamate.

Božidar Đelić, direktor francuske banke Kredi agrikol za Istočnu Evropu, kaže da refinansiranje stambenih kredita nije ništa neobično u svetu, jer ako mogu firme da refinansiraju kredite, zašto ne bi mogli i građani. Istina, kaže Đelić, postoji mali problem koji nastaje u bankama koje odobravaju kredite za refinansiranje. Naime, banke odobravaju stambene kredite iz dva izvora, kreditnih linija koje nabavljaju na finansijskim tržištima i iz sopstvenog kreditnog potencijala. Ali je u oba slučaja reč o dugoročnim aranžmanima, kao što je uostalom dugoročan i stambeni kredit koji banka daje klijentu. Ako taj klijent traži raskid ugovora o kreditu, time narušava ravnotežu koju je banka uspostavila između dugoročnih izvora sredstava i njihovih plasmana. To je komplikovana operacija za banku i zato ona zaračunava visoke provizije za povlačenje iz dugoročnih stambenih kredita, kaže Đelić.

Boško Kostić, direktor Rajfajzen banke, kaže da je u toj banci moguće refinansiranje stambenih kredita, ali da postoje izvesne kaznene odredbe. Do sada nismo imali slučajeve sa stambenim kreditima građana, ali bilo je kompanija koje su tražile od nas refinansiranje, kaže Kostić.

A Vladimir Čupić, član borda direktora Hipo Alpe Adria banke, kaže da je refinansiranje moguće i da zavisi od odluke banke i napominje da u Austriji i Hrvatskoj nije neobično da klijent uzme stambeni kredit u francima, a vraća u evrima.


POŠALJI KOMENTAR REDAKCIJI ODŠTAMPAJ TEKST
 

 

 

 

 

Novinarnica

 

Novosti

 

Naslovi.net