Bojkot Srba
Referendum na severu Kosova završen mirno i bez glasača
Srbi su bojkotovali referendum na poziv Srpske liste. Izlaznost bila je veoma niska, bilo više posmatrača i članova biračkih odbora nego samih građana
Broj predmeta u kojima dolazi do prodaje nepokretnosti u odnosu na ukupan broj predmeta izvršenja veoma je mali, ali je prema svom karakteru veoma značajan. Javni izvršitelji se u svakom konkretnom slučaju trude da ispitaju situaciju, da bi otkrili vlasnike, ne bi li im se omogućilo da koriste sva svoja prava za zaštitu
Uobičajena situacija u Srbiji jeste da se overavaju ugovori o kupoprodaji neuknjiženih (vanknjižnih) nepokretnosti. Stanovi, kuće, garaže, parking mesta… vrlo često su predmet kupoprodaje među ugovornim stranama. Nije retkost da se u oglasima nađu tekstovi, kao na primer:
„Prodajem stan od 70 kvadrata (uknjiženo 40)“, „Prodajem kuću u centru sa dva parking mesta“, „Prodajem stan u zgradi sa posebnim ulazom“, „Prodajem neuknjiženi stan u potkrovlju zgrade sa upotrebnom dozvolom“, „Povoljno, stan u suterenu“, „Prodajem stan na VI spratu bez lifta“ i sl.
U decenijama iza nas, pa i danas, mnogi ugovori o prodaji vanknjižnih objekata su se overavali. I danas dolazi do prometa, investira se, nema ni traga problemima dok se ne otkrije da je prodavac nekome nešto dugovao. Pre nego što se upustimo u analizu čestih situacija, treba naglasiti da neće svaka kupoprodaja vanknjižnog objekta dovesti do problema, naprotiv.
Razlozi za kupovinu vanknjižnih objekata su različiti, ipak provejava onaj ključni: niža cena. Međutim, niža cena nosi rizik: Ugovor o kupoprodaji je osnov za sticanje prava svojine. Da je samo zaključivanje ugovora o kupoprodaji dovoljno, upis u javne knjige bio bi izlišan. Postoje sudske odluke najvišeg suda u našoj zemlji koje citiraju Zakon o prometu nepokretnosti i relativizuju, čak demantuju ovu tvrdnju, međutim, Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa je takođe jasan: „Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.“ Umesto utvrđivanja postojanja ugovora, utvrđivanja mogućnosti primene odredaba određenog propisa, utvrđivanja ispravnosti odluke o sprovođenju izvršenja na određenoj nepokretnosti, bolje je ne doći do takve vrste problema. Takođe, stav da je uknjižba bila nemoguća treba posebno proveriti. Tačno je da nije potpuno ista pravna situacija vlasnika koji poseduju vanknjižnu svojinu nad nepokretnostima koje se ne mogu uknjižiti, u odnosu na one nepokretnosti čija je uknjižba moguća, ali je uvek moguće preduzeti određene aktivnosti radi zaštite svojih prava neuknjiženih objekata (tzv. evidentiranje nepokretnosti, predbeležba, iniciranje postupka legalizacije i dr.).
KAKO NASTAJE PROBLEM U PRAKSI
Recimo da je stan kupljen od prodavca (investitora) koji upadne u finansijske probleme. Reč je o stanu koji se nalazi u zgradi koja nema upotrebnu dozvolu. Zgrada nije uknjižena, niti stanovi u njoj. Javni izvršitelj određuje sprovođenje na vanknjižnim stanovima koji su izgrađeni na zemljištu u vlasništvu izvršnog dužnika (investitora). Zakonske odredbe nalažu da se izvrši popis stanova koji su u državini savesnih lica (kupaca), koji još uvek nisu knjižni vlasnici.
Da li oni imaju neka prava? Imaju pravo da ulože prigovor trećeg lica, ali im to nije garancija da stan neće biti prodat!
KAKO SE PROBLEM REŠAVA
U Srbiji se trenutno primenjuju odredbe dva zakona o izvršenju i obezbeđenju: iz 2011. i iz 2015. godine. Oba zakona su saglasna po ključnom pitanju: prigovor trećeg lica ne odlaže izvršenje. Dakle, taj problem, bez obzira na različitu sudsku praksu, ne treba rešavati u izvršnom postupku, treba sprečiti da do tog problema uopšte i dođe.
NAJČEŠĆI UZROCI DUGOGODIŠNJEG NEREŠAVANJA PROBLEMA
Praksa je pokazala da je život sa iznetim problemom kod većine građana nametnuo opštu zabludu, koja se ispoljava u sledećoj rečenici: „Imam overen ugovor, overio ga je sud (ili notar) i plaćam porez (evo rešenja o porezu)! Ako nisam vlasnik, kako mi država naplaćuje porez? Na ime čega mi se porez naplaćuje?“
Nadalje, mnoga lica poistovećuju predugovor o kupoprodaji nepokretnosti (u situacijama kada je isplaćen veći deo kupoprodajne cene ili cena u celini), ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i ugovor o suinvestiranju. Sagledavajući zakonske norme, te tri situacije nikako ne mogu biti istovetne.
Možda se najneopravdanija zabluda ogleda u stavu: „Ja sam platio ‘prenos’, što ja da rešavam to u katastru, to je obaveza investitora, ako on to nije rešio, šta ja imam s tim?“
DA LI ISTI PROBLEM MOGU IMATI VLASNICI UKNJIŽENIH STANOVA
Odgovor na ovo pitanje je potvrdan, i takvi slučajevi su najteži za rešavanje. Ogroman broj stanova u Srbiji još uvek nije uknjižen na ime vlasnika. Iako mnogi vlasnici uredno poseduju dokumentaciju stariju i više desetina godina, nisu našli vremena da za sve te decenije preduzmu radnje da bi uknjižili svoja prava. Najteža je situacija u slučajevima kada se lice koje tvrdi da je vlasnik uknjiženog stana vraća iz inostranstva posle dugogodišnjeg odsustva, i zatiče u stanu novog vlasnika, u kom trenutku saznaje da je stan, za koji tvrdi da je njegov, prodat (niko nije znao da on ima neka prava na stan, stan jeste bio uknjižen, ali na ranijeg vlasnika, koji je kasnije postao izvršni dužnik).
KOLIKO SU ČESTE TAKVE SITUACIJE
Opisane situacije su više edukativnog karaktera. Broj predmeta u kojima dolazi do prodaje nepokretnosti u odnosu na ukupan broj predmeta izvršenja je veoma mali, ali je prema svom karakteru veoma značajan. Javni izvršitelji se u svakom konkretnom slučaju trude da ispitaju situaciju, da bi otkrili vlasnike, ne bi li im se omogućilo da koriste sva svoja prava za zaštitu.
Sam postupak izvršenja podrazumeva izlazak na teren više puta. Postupak insistira na proceni nepokretnosti, koja teško da može da bude realna ako se ne izađe na lice mesta, zatim postupak omogućava razgledanje nepokretnosti, čak i popis pokretnih stvari – ako nije reč o dozvoli izvršenja na nepokretnosti na osnovu založne izjave. Dakle, koriste se zakonom dozvoljeni instrumenti, ne bi li se svim zainteresovanima obznanilo da je konkretna nepokretnost predmet sprovođenja izvršenja.
KAKO NEKO MOŽE BITI SIGURAN DA JE ZAISTA STEKAO PRAVO SVOJINE I DA NEĆE UPASTI U OPISANE PROBLEME
Republički geodetski zavod dozvoljava javni pristup podacima za sve nekretnine u zemlji. Dovoljno je da zainteresovani pristupe onlajn i da provere status svojih nepokretnosti, odnosno da utvrde da li je nepokretnost uknjižena u odgovarajućoj kvadraturi i da li su oni uknjiženi kao vlasnici ili neko drugi.
BIZARNI SLUČAJEVI
Mogu da navedem predmet jednog izvršnog dužnika za koga su postojale indicije da je u svojini, vanknjižnoj naravno, imao podrum stambene zgrade površine 400 kvadratnih metara. Kako se, iz nekog razloga, podrumske prostorije ne mogu uknjižiti u javnim knjigama, on nije mogao biti upisan kao vlasnik istih. Svi stanovi u zgradi su bili prodati i uknjiženi, i nijedan od tih stanova nije bio u njegovoj svojini. Osim nezvanične izjave jednog od stanara, ništa od dokumenata nismo posedovali što bi njega vezivalo za navedeni podrum. U tom podrumu radila je teretana sa saunom, sa svom pratećom opremom, pod firmom preduzetnika, gospođe koja je sa izvršnim dužnikom bila u emotivnoj vezi, i koja je bila vlasnik jednog od stanova u toj stambenoj zgradi. I pored svih pokušaja da nađemo održivi način da izvršnog dužnika povežemo sa vlasništvom nad tom nepokretnošću, koja po prirodi stvari treba da predstavlja zajedničku svojinu svih vlasnika stanova, to nismo uspevali. U jednom trenutku je izvršni dužnik kupio skupocen auto, do kojih podataka smo došli, i nakon što smo odredili sprovođenje na tom automobilu došao je da izmiri dug. Prilikom preuzimanja podataka o načinu plaćanja izgovorio je jednu veoma zanimljivu rečenicu: „Da mi nije tih kola, iz one MOJE nepokretnosti nikada ne biste mogli da naplatite dug – ona nije MOJA, nema je nigde!“
Srbi su bojkotovali referendum na poziv Srpske liste. Izlaznost bila je veoma niska, bilo više posmatrača i članova biračkih odbora nego samih građana
“Mislim da nije dobro rešenje neizlazak na beogradske i izlazak na izbore u drugim mestima. To bi doprinelo padu poverenja u političke stranke, u institucionalnu borbu, u formu organizovanja koja kaže – organizovali smo se oko osnovnih postulata, a to je učešće na izborima i osvajanje vlasti na izborima. To bi vodilo i još jačem talasu populističkih pokreta koji bi onda koketirali sa različitim vaninstitucionalnim delovanjem. Sve ovo bi stvorilo još veći društveni haos. Posle ovoliko godina vlasti Srpske napredne stranke, naše društvo je sluđeno”
Izgleda da je deo opozicije shvatio kako je bojkot-zamešateljstvo bio greška. Iz nekih lokalnih samouprava, kao što je recimo Novi Sad, dolaze vesti koje izgleda znače da će opozicija sigurno izaći na ostale lokalne izbore, kad god se oni budu održavali. Najgore od svega je ako odluka o bojkotu bude značila kraj teško stečenog opozicionog jedinstva, koje bi valjalo očuvati i jačati ga po širini i dubini
Za razliku od “beskompromisnih” opozicionara sa Tvitera i društvenih mreža, Vučić ne misli da su “svi isti” (mada to često govori). I i te kako se trudi da – razume se, iz ugla sopstvenih potreba i interesa – detektuje i “pogura” ne samo one koje (in)direktno kontroliše, nego i one koje smatra “manjim zlom”. I to je upravo ono što smo mogli da vidimo na izborima 2022. i 2023. Više se ne trudi da spreči da opozicija uopšte uđe u Skupštinu (niti je to sada moguće), ali nastoji da tu, po mogućstvu, bude što više onih “prihvatljivih”. Pa, ako se slučajno prevari, tj. ako oni “iznevere očekivanja”, Bože moj. Ništa. Promešaće ponovo karte
Kad je Aleksandru Vučiću svanulo da ne može sprečiti ulazak Kosova u Savet Evrope – što je na mnogo načina kontroverzna odluka članica ove organizacije – on je za taj segment pripremio više poruka. Počeo je sa “Videćete šta će Srbija da uradi”, nastavio sa “Srbija će da istupi iz Saveta Evrope” i zaključio da “Savet Evrope ne postoji ako je u njemu Kosovo”. Jasno je da je u pitanju politika “naljutio se čobanin na selo”. Poseta Emanuelu Makronu bio je samo neuspeli pokušaj da sakrije svoju spoljnopolitičku golotinju
Arhiva nedeljnika Vreme obuhvata sva naša digitalna izdanja, još od samog početka našeg rada. Svi brojevi se mogu preuzeti u PDF format, kupovinom digitalnog izdanja, ili možete pročitati sve dostupne tekstove iz odabranog izdanja.
Vidi sve